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产业地产与园区智慧化发展的标准和趋势
作者:    发布于:2020-12-10 08:09    浏览次数:
  

 

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以高科技新式技能为引擎的第四次工业革命,驱动文明从工业社会迈向全新纪元的万物感知、万物互联和万物智能的智能社会,工业地产和园区作为社会的根本单元也将迎来新时代。本文针对工业地产和园区的展开进程进行收拾,经过剖析现阶段不同集体的需求,构建才智化展开的规范,探究未来工业地产和园区的展开趋势。

中房智库研究员?

中央财经大学 陈熙

一、工业地产与园区的展开进程

人类经过农业社会和工业社会,当今迈向由数字信息技能引领的才智社会,城市早现已成为人类集合和出产的载体。工业地产和园区作为城市的根本组成单元,其概念内在和功用定位也依据社会方法的演进而延展更新,其展开能够分为三个阶段:

(一)1984年~2001年:试点探究阶段

改革开放之初,工业地产和园区随同对外开放方针应运而生。1994年政府在《滨海部分城市座谈会纪要》中提出我国要扩大开放程度。1992年邓小平宣布的第2次南巡重要说话,推进对外开放区域由东部滨海向中西部内陆分散。到1992年底,国家级经济技能开发区由1984年的10个增加到24个,还新增高新区和保税区等不同品种的园区,2001年国家级经济开发区现已到达52个。

这一时期的特征是工业地产和园区展开首要以出产力的增量开发为主。国家级经济技能开发区以展开工业为中心,就其功用定位和运营形式而言,更像是一个小型特区,运用经济技能开发区的辐射功用,拉动区域全体出产总值进步。而且工业园区不断增容扩区,吸收很多外资和技能,支撑各区域展开立异式工程项目。可是因为短少引资引技的点评方针和园区内配套的处理体系,导致一些工业园区出现歹意竞赛、乱占土地和土地分配不相等低功率现象,处于粗豪式的处理状况。

(二)2002年~2011年:调整优化阶段

2001年12月我国参加世界贸易安排后,工业地产和园区的展开进入了快车道。2003年国务院答应较老练的省级经开区晋级为国家级经开区。一起,为更好地与国内经济与世界经济接轨,2004年商务部引导开发区进行“二次创业”树立新式工业的工业链条,提出了“三为主,二努力,一促进”的展开方针。在10年中,国家级经济开发区的数量在这一时期出现“井喷式”增加,由2002年的52个增加到2011年的131个,均匀每年增设8个国家级开发区。

该阶段的特征首要以工业地产与园区的高质量开发为主。针对经济开发区土地资源糟蹋和园区工业紊乱的现象进行调整兼并,创立方针环境、工业环境、经济环境和社会环境以促进城市化和工业化协同展开,在内外部环境一起效果下,园区完成高质量、高速增加。可是,该阶段的园区仍处于单点建造,不同区位的园区体系之间彼此孤立。

(三)2012年至今:转型晋级阶段

2012年十八大初次提出才智型园区的建造方针,标志着我国的工业地产和园区进入了传统型向智能化转型晋级的新阶段。2015年7月国务院《关于活跃推进“互联网+”举动辅导定见》与2017年住宅和城乡建造部《住宅城乡建造科技立异“十三五”专项规划》都着重将传统工业才智化、树立新的展开生态形式。2020年国务院发布《关于推进“上云用数赋智”举动培养新经济展开施行方案》要支撑数字化转型服务咨询机构和区域数字化服务载体建造,丰厚各类园区、特征小镇的数字化服务功用。国家级经济技能开发区的数量由2012年的171个进步到2020年的219个,增速较前一时期有所放缓。

该阶段的特征是以工业地产与园区的智能化开发为主。在“数字我国”和“新基建”的战略布置下,以服务需求和技能开发为动力,运用大数据、云核算和人工智能等技能,使得工业地产与园区以全新的出产日子方法满意不同集体的自动式服务需求。园区的品种由单一特色改变为以“经济技能开发区为主、高新技能开发区和海关特别开发区等为辅”的多元化趋势。而且,在空间散布上开端出现集群化散布的现象,构成“东部滨海集聚、中部沿江联动、西部特征展开”的空间格式,在东、中、西部展开差异明显的大布景下,西南区域成效超出预期,具有巨大的展开潜力,园区经济或将会成为带动西部兴起的动力组件。

二、工业地产与园区才智化展开的需求与规范

(一)利益相关者的需求

工业地产和园区现已成为人口和出产的集合地。高新技能的加持,使园区从依据“单点作业、出产优先”的被迫服务方法,向“多点联合、以人为本”的自动服务方法改变。园区将进步利益相关者的体会感和满意度,视为园区才智化展开的中心,可是不同的利益相关者有不同的诉求。

1.政府

政府担任拟定园区作业的方针环境和展开定位,首要注重园区工业经济和民生处理。他们希望经过加强园区的才智化建造,打破信息孤岛以促进各区域之间和区域内部的工业均衡与合理用地,在完成出产总值的高质量增加的一起也能够进步政府的收入。此外,政府机关希望运用才智化的处理方法进行有用的监督,确保园区中的企业安全出产,经济环境协同展开,为所属区域开释一些作业岗位。

2.园区处理方

园区处理方担任拟定工业地产和园区微观层面的施行方案,首要注重园区的运营和处理。希望树立一个才智化的园区,立异园区的商业形式,运用大数据、云核算树立数字剖析渠道,完成园区信息同享、资源同享,优化出资途径,下降出资危险,进步投入产出比, 完成财物保值增值。一起,园区处理者用机器与技能替代人力,供应全在线、实时的个性化服务和处理,进步园区内入驻企业和用户的满意度,増强企业和用户的黏性,进步园区知名度,招引更多的运用方逬驻园区。

3.进驻企业

进驻单位将工业园区视为孵化生长的载体,首要注重价值的增值和生态链共生展开。运用工业区域或园区内的方针优势和信息优势促逬事务髙效作业和事务增值,树立品牌形象,招引和留住人才。一起,运用地舆位置优势与园区内的上下游企业联合,进行思想的磕碰和资源的互补,完成生态链互利共赢。

4.用户

用户是园区内规模最广泛的利益主体,是组成园区生态并赋予生命力的中心,相同也是开发园区内才智化特色和用户的集体。他们首要注重工业区域内作业与日子服务。一起的愿景是希望在作业中能够完成高效与快捷,在日子上愈加安全与舒适。可是,不同个别对作业和日子的才智根底设备和服务需求存在必定的差异,传统的园区为用户供应的解决方案只是依据业态类型简略进行区别,在未来的才智化园区中用户更希望能够得到针对性的鼓舞和培养,享受到园区住户的交际和服务集体生态给作业和日子上带来的高效和便当。

总归,相关利益主体对园区的需求出现多元化的展开趋势,设定的规范也不断进步,政府、园区处理方、进驻企业和用户这些新的诉求或希望,现已超过了传统园区的承载才能,需求进一步环绕这些需求设定具体化的建造规范来完成工业地产与园区的才智化。

(二)工业地产与园区才智化展开的规范

工业园区类型丰厚,内部承载的事务也多种多样,需求构建一个蓝图结构将不同利益相关者的需求进行交融,结合未来园区才智化的设想,规划一套才智化展开的点评规范,为未来的工业地产与园区的才智化展开供应指引。

园区的才智化规范首要能够分为六个一级点评规范:战略规划、才智出产体系、才智服务体系、数据渠道体系、根底设备体系、安全运营体系。根底设备体系是园区才智化的根底,在这之上树立数字渠道体系被视为园区的“大脑”,运用“大脑”对出产和日子体系供应才智化服务,并依托安全运营体系为园区供应全方位的防护,以完成微观战略规划。这六个点评规范体系相得益彰,互为支撑,为园区指明才智化的展开方向。

1.战略规划

工业地产与园区的才智化建造是一项体系性工程,需求具有微观层面的战略规划。战略规划首要包括确认根本的建造准则和建造途径,打造一系列园区才智化运营体系,并规划点评方针进行点评反应。传统园区因为短少体系性和前瞻性,存在各子体系孤立作业、工业碎片化、迭代演进困难等问题。所以拟定战略规划要在剖析洞悉职业趋势以及技能展开的根底上,树立前期充分考虑工业地产与园区内多体系动态交融,建造后期注重园区的运营保护和可持续展开,完成园区内多种业态互利共赢,园区外跨区的数据同享与联动。

2.根底设备

根底设备是运营处理的根本确保,才智园区中的根底设备向数字化和多样化方向展开,到达万物互联的最佳状况,进步动力处理、优化交通水平、发明安全环境。传统的园区因为绝大多数根底设备陈腐老化,有线和无线等多张网络独立布置,根底设备彼此不能彼此相关一起服务。才智化园区的根底设备经过端侧智能化、端侧无线化、网络交融化,对园区规模内安全、交通、动力等方面进行实时监测、信息搜集和联合操控。例如,当有外部人员来访时,人脸识别体系搜集信息反应给交通体系,交通体系能够依据人员身份进行道路导航、规划停车位,并将访客记载运用网络及时传输到企业的终端上。

3.数字渠道体系

数字渠道将成为技能和工业彼此交错、彼此效果的助推剂,是判别园区才智化展开程度的中心点评方针,老练的才智园区需求具有云端布置层、联合层和使能层。传统工业地产与园区因为短少信息搜集与上报规范,导致企业间和谐难度大,不能由一起的利益驱动行为的产生,其结果是无法树立一致的根底信息数据搜集库和智能数据剖析收拾体系,难于完成各工业资源与数据的同享。才智化园区的树立需求打破这些屏障,树立云层、联合层和使能层。其间云层包括公有云、私有云和混合云,联合层则为音视频渠道、定位体系、大数据渠道等,使能层包括数据使能、事务使能和集成使能等。经过云端与联合层各渠道进行对接,支撑渠道发挥效果并搜集信息,终究经过使能层对数据信息进行剖析、开发、使用,到达聚集各企业优势、支撑战略方案设定的方针。

4.智能出产体系

智能出产是工业地产和园区企业层面才智化的点评规范,其间智能制作、云端作业、猜测性判别能够成为剖析园区是否具有才智化出产体系的判别方针。传统园区的出产方法因为短少技能、资金和园区的配套设备的支撑,多表现为依托人力为主的机械化出产,而才智化园区则应运用根底设备、数字渠道和高新技能为企业培养才智出产的发育土壤。在才智出产方面,园区要完成智能制作,使用智能仓储、智能纠偏、智能查验等,用机器替代人力,进步出产功率和产值。运用云端作业,进行云招聘、云展览、云会议等,跨过时刻和空间间隔,完成人与人、人与事的广泛触摸。此外,才智化园区还要具有猜测性判别的才能,运用数字渠道传递的信息洞悉未来展开趋势,提早预判或许产生的时机和要挟。

5.智能服务体系

才智服务体系是进步用户体会感和满意度的重要确保,工业地产与园区才智化展开的终究结果是完成公共服务、政务服务和特别服务的全方位供应。传统的园区注重物理设备建造,短少对用户的注重,无法感知人们的需求。而工业地产和园区的才智化进程中应掌握以人为本的建造准则。在才智服务体系中,一是要具有公共服务功用,包括社会确保、企业服务、物业服务、文明服务等,让园区内的集体都能享受到相等的确保性服务;二是要具有政务服务功用,包括信息揭露、网上处理、一站式政务渠道等,能够快速对接政府主管部门,削减行政本钱;三是要具有特别服务体系,包括物流服务、金融服务、健康服务等,该类服务能够针对不同园区内企业的特色进行个性化设置。

6.安全运营体系

安全运营体系是保持高度数字化园区内出产日子次序的确保功用,才智化的工业地产与园区应具有安全处理、安全技能和安全运营的确保功用。传统园区具有以人防为主、被迫响应和重建造轻运营等特色,而才智化工业地产与园区要完成立体化、可视化的安全运营体系。首要,设定安全处理体系,清晰横纵安排结构、职责分工和应急预案;二是树立安全技能体系,针对数字信息要确保网络安全、渠道安全和终端安全,针对人身安全要确保出产安全、日子安全而且能够及时处理突发危机;终究,打通安全运营体系,实时监测点评园区全体的作业状况并针对数据进行点评,辅佐决策者做出判别。

三、工业地产与园区才智化展开趋势

全球正在阅历一场深入的技能革新,它将打破和重塑传统的国家、城市和园区的展开逻辑,推进国家、城市和园区向才智化转型。面向未来,作为城市根本单元的园区,以才智化展开规范为建造方针,将会出现全联接、全交融、全智能的展开趋势。

(一)“端—渠道—使用”全联接

未来的工业地产与园区的才智化展开将构成“端—渠道—使用”三层架构的网络式全联接,完成万物互联。在园区内部,经过云端根底设备的终端之间彼此感应联通,一起供应服务,并将数字信号发送给所属的渠道体系整合剖析,终究将综合信息传递给使用层,支撑事务增殖和立异与智能化的服务项目。在园区外部,园区与园区之间的三层架构也能够完成互联互通,展开跨地域的协作,构成“纵向解耦,横向联通”的工业园区网络。

(二)“人—物—事”全交融

工业地产和园区的全联接使元素之间彼此影响,彼此交融,具有“人—物—事”全交融的展开趋势,完成万物感知。工业园区是由不同特色的元素组成,包括有生命特征的人,无生命特征的机器,也包括人们的行为所产生的已产生和即将产生的事情等等。未来的工业地产与园区经过才智化的调整完成全联接,人、事、物凭借全联接的双向通道,由内而外输出观念和行为,由外向内吸收信息和影响,进步元素之间的交流和互动,打破彼此边界彼此交融。在人、事、物各要素的全交融中,打造“1+1>2”的效应,完成价值的再造。

(三)“智出产—智服务—智日子”全智能

全联合和全交融为全智能供应了作业结构和根本组件,工业地产与园区能够像一个生命体相同自我学习、自我更新、自我演进,出现“智出产—智服务—智日子”全智能的展开趋势,完成万物智能。工业地产与园区的现阶段建造现已不只是局限于为经济的展开打造智出产,更注重体会感的满意开发智日子和智服务。而且未来出产、日子、服务的智能化链条能够含糊城市区分的地舆边界,带动工业与城市之间的彼此交融,完成城市的高度统筹布局。

(此文刊于我国房地产报12月7日11版?职责编辑?苏志勇)

 

脚注信息

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